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內容來自sina新聞

萬科鬱亮樓市不可能通過政策回暖 調整應回歸市場

  新浪樂居訊 18日上午,萬科企業股份有限公司(以下簡稱"萬科")在深圳鹽田總部召開2014年中期業績會,萬科總裁鬱亮、董秘譚華傑出席會議。據昨日發佈的經營數據顯示,2014年上半年萬科銷售額實現逆勢增長,半年首次突破千億;凈利潤48.1億元,同比增長5.6%。

  鬱亮在中期在業績會上表示,房地產行業告別黃金時代,進入白銀時代,市場調控與行政調控應各司其職,目前取消限購等政策寬松信號僅是對原有政策的修正,市場不會出現強烈反彈的現象,房地產行業亦不可能通過政策來回暖。下半年不會也不應該出現量價齊升局面。

  針對近期多城松綁限購,鬱亮這樣說道:"我們當然希望用市場化手段能解決的問題最好不要用行政手段解決。限購會誤傷正常需求,限購要解決的問題是不是用別的方法可以解決?這些都是很值得政策制定者思考的問題。相信市場調整會有市場的辦法。"



  下半年堅持積極銷售合理定價 海外融資比例力爭提至20%

  中期數據顯示,2014年上半年萬科營業收入同比略微下降1.0%,為409.6億元;同時,凈資產收益率指標同比略微下降,其中營業收入是萬科自2010年以來的首次下降。但截止期末,萬科已售未結金額達2028億元,較年初增長24.9%,將在未來體現為營業收入。在上半年慘淡的大市場環境下,萬科的業績顯得分外搶眼。

  對此,鬱亮表示:"萬科每次在市場不好的時候反而表現得更好,很重要的一點是我們堅持主流定位和積極銷售,這使公司在波動的市場中仍然能取得相對穩定的業績表現。"譚華傑在業績會上表示,下半年萬科堅持積極銷售策略。事實上,今年上半年萬科是所有房企當中較早降價走量的企業,那是否意味著今年下半年萬科還是在降價去庫存策略上會采取比較積極的態度。對此,鬱亮回應稱,積極銷售不是隻是降價這一招,合理定價策略當然很重要,但還包括包括積極挖掘客戶來源。

  6月25日,萬科H股在香港聯交所成功上市交易,股票代碼"2202",股票簡稱"萬科企業",B轉H方案取得圓滿成功。其後的股價走勢,充分體現瞭國際資本市場對萬科的認可。截至8月15日,萬科H股收盤價為16.16港幣,較B股最後交易日收盤價12.41港幣上漲約30.2%。H股較A股溢價約36%。

  在鬱亮看來,B股轉H股的成功是天時地利人和的結果。"盡管再次啟動時,市場窗口並不存在,但我們經過種種努力,達到瞭預想中的理想,不能說超出預期,但我們對此很滿意。並且,H股讓外界重新認識瞭萬科A股。"同時他還透露,萬科上半年海外融資占整體資金來源的比重為17%,萬科將致力於加大海外融資力度,爭取今年將這一比例提高到20%。

  事業合夥人無具體安排及時間表 將持續擇機增持

  而在談及萬科對於事業合夥青年留學貸款二胎年息人未來的大體安排及合夥人會花多少錢買股份時,鬱亮坦言萬科對於事業合夥人購買公司股票的時間與數量不做具體安排表,最重要的是由事業合夥人能為公司創造多大價值所決定,另外則由市場行情決定。盡管不會給自己定目標,但會及時對外界通報,不過就目前而言,他認為合夥人僅持有2.06%還是低瞭,未來還將持續擇機增持萬科股票。

  值得註意的是,報告還顯示上半年萬科實現投土地貸款彰化溪洲土地貸款資收益13.1億元,同比大幅增長237.8%。"輕資產、重運營"模式對萬科的財務影響開始體現。鬱亮介紹說:"這種投資性收益並不是一般意義上的買賣股票收益,並非短期收益,屬於經常性收益。而在這種模式下,未來我們還會不斷提高比例,不斷走向成熟,投資收益也會越來越多。"

  不過,他同時強調,在大的變局面前,發展商不能隻為提高售價和毛利水平,不能依靠舊的盈利模式,"不要一味往提高售價和毛利水平方向去發展,個人認為應像制造業學習經營管理,我們能學習的空間極大。"鬱亮希望與同行一起共同探討,聯手做改變,適應白銀時代。

  

  未來大力推廣全民經紀人策略 建立獨立平臺

  去年以來萬科就曾多次前往小米、騰訊等企業學習互聯網思維,今日,鬱亮稱其上上周剛去華為交流學習完畢。他認為通過學習互聯網思維更加認識到互聯網思維的重要性和長期性。在互聯網時代要牢牢抓住自己的客戶,堅持體驗互聯網營銷。

  此外,他還透露,全民經紀人的營銷方式會在萬科全面推廣,在以買方市場為主導的時代,要爭取更多的客戶資源,建立自己的全民經紀人平臺,但也不排除其他合作方式,仍會和電商保持友好合作。"之所以要建立自己的獨立平臺,僅僅是不想把自己的命運交給別人,被別人掐著脖子走。"

  樓市不能指望通過政策回暖 短期內無法量價齊升

  進入下半年以來,市場回暖跡象初現,而在政策方面,除北上廣深外,大部分二、三線城市都取消瞭限購政策。對此,鬱亮表示:"限購多多少少會誤傷一些合理需求。是否還有其他手段取代,需要各地擔責的部門去思考和落實,相信市場調整會有市場的辦法。"在他看來,近段時間的寬松是對過去宏觀調控政策的修正。政策目標的出發點是解決住房問題,每一屆政府所用的手段不同,過去行政調控的效果不太好,現在各地取消限購,是在政府開始建立市場化的房地產長效調控機制的環境下進行的。

  值得註意的是,向來不願對房地產政策作預期和評論的鬱亮還指出,過去房地產調控政策頻出,經常是被用來服務一些短期目標,從而使得行業調整不完整、不徹底。市場的調整是有一個完整周期的,如果調整不到位會帶來更加混亂的局面。因此,希望政策能夠保持穩定,尤其是對剛性住房需求的按揭貸款,無論銀根寬松或收緊,都希望政策能夠堅持長期的支持,是有利於房地產行業發展的。

  不過,盡管政策層面現寬松跡象,但在鬱亮看來並不能指望通過政策回暖。"目前市場問題是過去長期積累的庫存問題,去庫存需要一定的時間,因此我認為政策回暖不會造成強力的反彈,下半年不會也不應該出現量價齊升的局面。"



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-19/09284383605.shtml

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李廷新

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