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內容來自sina新聞

市場的 臉在變 房地產新常態下凸顯三大變化

??近半年多時間內,我國房地產市場再一次走到“十字路口”:過往的“狂飆突進”告一段落,

多領域“數據拐點”開始出現。接受《經濟參考報》記者采訪的多方人士指出,隨著中國經濟步入新常態,房地產市場走勢、政府調控方式以及開發商購房者的心

態,也都發生瞭相應的變化。房地產業有望進入降速運行、提質增效的新階段。

??市場的“臉”在變:

??行業增速創下10年最低

?

?數據顯示,2014年下半年起,盡管個別地區的樓盤仍有上漲動能,但行業整體高速增長的時期已經“告一段落”。2014年,全國房地產開發投資完成額為

95036億元,同比增長10.5%,同比增速創過去十年最低水平;商品房新開工面積為17.96億平方米,同比下降10.7%,降幅同樣創過去十年最低

水平。

??此外,去年全國商品房銷售面積為12.06億平方米,同比下降7.6%。

回顧以往數據,自2002年以來,全國商品房銷售面積整體呈現不斷上升態勢,僅2008年和2014年出現下降。據中信建投證券房地產行業首席分析師蘇雪

晶、易居中國執行總裁丁祖昱等分析人士判斷,房地產行業增速趨於平緩,且這一趨勢不可2胎銀行業務怎麼貸款比較會過件逆轉。甚至有業內人士預測,“就算全面取消限購,房地產也難像5年前

那樣瘋狂。”

??這個結論主要是基於兩點原因:一是國內需求結構發生變化。據民生證

券研究院宏觀經濟研究員朱振鑫測算,目前中國20-29歲人口占比約為17%,而未來十年這個數字可能降至10%左右,適婚人口比例的下降,將導致住房需

求的減少。此外,目前中國的人均住宅面積在33平方米左右,雖然明顯低於美國的67平方米,但已接近大部分發達國傢,遠高於一些新興市場。比如,英國是

35.4平方米,日本是36.6平方米,韓國是26平方米。香港地區則僅為15平方米;二是市場供求關系發生變化。建地貸款彰化福興建地貸款北京市房地產業協會秘書長陳志說,很多

房地產商樂於將市場需求定義為“剛性需求”,這在當前房價水平下已經發生瞭變化。以北京等一線城市為例,確實有很多需要改善居住條件的傢庭,但沒有支付能

力的居多;還有很多年輕人選擇瞭租房來代替買房。這些都表明,住房需求不見得一定是“剛性需求”,開發商蓋的房子也不一定總能賣得出去。

??政府的“手”在變:

??減少直接幹預,發揮市場功能

?

?行政主導的房地產調控政策持續多年,一些以“抑制改善型需求”、“短期內控制房價”為目的的做法屢遭市場質疑。從2014年下半年起,這一情況有瞭實質

性的改變。目前,除北上廣深等一線城市外,絕大多數地區均已取消或放寬限購政策。記者在一些重點城市看到,隨著限購政策的逐步退出,房價卻未見明顯大幅上

漲。

??去年10月,天津取消限購政策,最終全年新建商品房平均交易價格10679元/平方米,同比增長1.4%;在山東省濟南市,去年7月取消的限購政策也沒有對房價產生大的影響,全年新建商品房銷售均價8135.74元/平方米,同比增長5.59%。

??在全聯房地產商會創會會長聶梅生、中國房地產協會秘書長馮俊等業內人士看來,目前房地產市場的主要矛盾是結構上的供求不匹配,“去幹預化”或“去行政化”,就是允許房地產市場自行調整,是要發揮市場在資源配置中的決定性作用。

??“政府要做的,是取消一些不再合理的幹預,要敢於給市場自身一個表現的機會。‘調控’這個詞可以退出歷史舞臺瞭,改為‘改革’或‘調整’可能更為恰當。”一些業內人士表示。

??記者看到,近段時間以刺激住房消費為目標的新一輪改革相繼在各地出現。如各地銀行二套房貸首付比例調整為40%,個人轉讓住房營業稅免征年限由5年變2年。這些改革措施的一個共同點,是政府專註於提升百姓住房消費能力,允許市場自發調節。

??業內呼籲,原來房地產調控政策不支持改善性住房。現在既然全面建設小康社會,老百姓的幸福感也來源於住房條件的改善,政府就必須實打實地提高百姓住房消費能力,減少稅費和利息負擔。據我國樓市現階段的市場特征,把鼓勵政策從首次置業人群調整為改善型人群是非常必要的。

??供需的“眼”在變:

??不再“緊盯”政策,以“我”為主

??記者過去幾年調研房地產市場時,一大感受是無論開發商、購房者還是專傢學者,采訪對象三句話不離“調控”。“國五條”、“國十條”都是大傢展望市場走勢的根據。而今年的一個不同現象,是各方對政策的關註少瞭,紛紛打起瞭自己的“小算盤”。

??接受記者采訪的一些開發商表示,嚴峻的市場考驗正在到來。一方面,是房地產行業利潤率向社會平均利潤率回歸。另一方面,市場競爭加劇,部分實力弱的開發企業將面臨市場淘汰的風險。

?

?天津一位在房地產市場摸爬滾打二十餘年的公司高管告訴記者,“研究政策不如研究市場。企業拿地就能賺錢的時代已經過去,現在想賣房子,就要推出高附加值

的產品。比如我們花大價錢引進一種空氣循環系統,保證樓內恒溫恒濕。雖然增加瞭成本,但可以在銷售過程中增加優勢。不僅是我們,其他開發商也都拿出來自己

的看傢本領,都在提高品質上下功夫。”萬科集團原高級副總裁毛大慶也坦言,“把房子做精才是更重要的事情。”

??學者分析,過去我國房地產市場是典型的政策市、貨幣市,非理性投資是房價快速上漲的一個重要原因。但隨著近年來房地產相關制度的完善,房產稅立法進程的加快,住房價格漲幅回落、甚至出現絕對下降,百姓住房消費理念也發生瞭轉變,這將成為房地產市場健康發展的關鍵因素。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-04-24/09035997172814166421440.shtml

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李廷新

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