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內容來自sina新聞

時評指導房價不如指導地價

  樓市觀察

  地價對房價具有明顯推動作用,而土地在公開出讓之前,無疑屬中和房屋二胎於比較稀缺的資源,更適合政府來指導定價。

  北京市住建委負責人日前表示,新建樓盤在申請預售資格時,開發商要報價,"報價不能明顯地高於樓盤此前的成交價格,也不能明顯地高於周邊的同類品質的樓盤,住建部門會對報價進行引導和指導。"(據4月11日《新京報》)

  政府指導商品房定價在我國早有先例,比如,南京在2007年就曾對商品住宅實施過以"政府指導價"為核心的價格監管制度。而且,這一次政府指導房價也有政策依據,例如,"國五條"就規定:對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導,或沒有實行預售資金監管的商品房項目,可暫不核發預售許可證書。北京等地的地方細則中也有類似規定。

  通過這種價格管制方式可以起到暫時穩定房價的目的,而且,還可以控制開發商利潤,因為高價房多是"暴利房",另外,有利於調整住房供應結構,通過指導、幹預房價可促使開發商多開發中低價位的普通商品房。

  政府指導房價的效果究竟如何?不可否認,政府指導房價由於限制瞭價格,暫時會有一定效果,但有效期多久,最終效果如何,則有待觀察。從歷史經驗來看,政府指導房價會帶來兩種結果:一種結果是開發商犧牲部分利潤在政府指導價范圍內銷售;另一種結果是,開發商在限價期間不銷售,而是延後銷售,那麼,房價暫時穩定之後,很可能會迎來大反彈。

  有沒有比政府指導房價更好的幹預手段?顯然,有多種手段可供選擇,比如,可以幹預地方政府"利潤"。最近,有媒體根據官方數據粗略估計,政府和銀行2012年從房地產獲得收入4.7917萬億,占全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%。如果把"75%"減掉一半,房價必然下降。

  在筆者看來,與其指導房價不如指導地價。眾所周知,地價對房價具有明顯推動作用。例如,一塊高價地塊的出讓,就會直接影響到周邊房價--高地價不但影響當前房價,也會影響以後房價走向。而且,由於地方政府可以從高價地塊出讓中獲得巨大利益,那麼,地方政府與開發商就容易形成利益共同體,中央調控房價就會遇到阻力。

  商品房不同於限價房、經濟適用房,既然是一種商品,最好的辦法是通過市場手段、經濟手段來調控。而土地在公開出讓之前,無疑屬於比較稀缺的資源,更適合政府來指導定價,比如,對即將出讓的土地設置一條紅線,隻能按紅線范圍內的價格出讓,如果土地出讓價格超越紅線則不批準或無效。如此一來,地價對房價就沒有推動作用瞭。而且,由於土地是地方政府"獨傢"經營,政府定價和政府指導價更適合規范壟斷產品的價格,如石油、電力等壟斷產品就是政府定價,因此對土地價格進行政府指導更有必要。

  馮海寧(北京 媒體人)

  (新京報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-12/07482068239.shtml
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李廷新

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