李廷新

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內容來自sina新聞

時評指導房價不如指導地價

  樓市觀察

  地價對房價具有明顯推動作用，而土地在公開出讓之前，無疑屬中和房屋二胎於比較稀缺的資源，更適合政府來指導定價。

  北京市住建委負責人日前表示，新建樓盤在申請預售資格時，開發商要報價，"報價不能明顯地高於樓盤此前的成交價格，也不能明顯地高於周邊的同類品質的樓盤，住建部門會對報價進行引導和指導。"(據4月11日《新京報》)

  政府指導商品房定價在我國早有先例，比如，南京在2007年就曾對商品住宅實施過以"政府指導價"為核心的價格監管制度。而且，這一次政府指導房價也有政策依據，例如，"國五條"就規定：對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。北京等地的地方細則中也有類似規定。

  通過這種價格管制方式可以起到暫時穩定房價的目的，而且，還可以控制開發商利潤，因為高價房多是"暴利房"，另外，有利於調整住房供應結構，通過指導、幹預房價可促使開發商多開發中低價位的普通商品房。

  政府指導房價的效果究竟如何？不可否認，政府指導房價由於限制瞭價格，暫時會有一定效果，但有效期多久，最終效果如何，則有待觀察。從歷史經驗來看，政府指導房價會帶來兩種結果：一種結果是開發商犧牲部分利潤在政府指導價范圍內銷售；另一種結果是，開發商在限價期間不銷售，而是延後銷售，那麼，房價暫時穩定之後，很可能會迎來大反彈。

  有沒有比政府指導房價更好的幹預手段？顯然，有多種手段可供選擇，比如，可以幹預地方政府"利潤"。最近，有媒體根據官方數據粗略估計，政府和銀行2012年從房地產獲得收入4.7917萬億，占全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%。如果把"75%"減掉一半，房價必然下降。

  在筆者看來，與其指導房價不如指導地價。眾所周知，地價對房價具有明顯推動作用。例如，一塊高價地塊的出讓，就會直接影響到周邊房價--高地價不但影響當前房價，也會影響以後房價走向。而且，由於地方政府可以從高價地塊出讓中獲得巨大利益，那麼，地方政府與開發商就容易形成利益共同體，中央調控房價就會遇到阻力。

  商品房不同於限價房、經濟適用房，既然是一種商品，最好的辦法是通過市場手段、經濟手段來調控。而土地在公開出讓之前，無疑屬於比較稀缺的資源，更適合政府來指導定價，比如，對即將出讓的土地設置一條紅線，隻能按紅線范圍內的價格出讓，如果土地出讓價格超越紅線則不批準或無效。如此一來，地價對房價就沒有推動作用瞭。而且，由於土地是地方政府"獨傢"經營，政府定價和政府指導價更適合規范壟斷產品的價格，如石油、電力等壟斷產品就是政府定價，因此對土地價格進行政府指導更有必要。

  馮海寧(北京 媒體人)

  (新京報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-12/07482068239.shtml

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