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內容來自sina新聞

千億土地違規抵押貸款黑洞 推升地方債務風險

  本報記者 劉勇 北京報道

  近日,國土部發佈的土地督察公告顯示,2012年36個市(區)涉及的違規抵押貸款為1039.22億元,而2011年這個金額是557.98億元,短短一年時間翻瞭近一倍。

  "各地的土儲部門遊走在政府與市場的邊緣。自分稅制推行以來,地方財政的壓力越來越大,地方政府需要籌措資金,融資的成本也越來越高,這使得通過土地融資的現象越來越多。地方政府需要靠土地抵消掉融資成本增長的支出。"華東師范大學房地產系主任華偉向記者表示。

 違規審批花樣繁多

  土地督察公告顯示,在對36個市(區)的土地抵押融資情況開展督察時,督察機構發現有943個項目涉及違規抵押貸款,涉及土地面積29.63萬畝。

  公告稱,地方土地違規抵押融資主要表現為:違規給集體土地核發國有土地使用權證用於抵押融資;未履行土地出讓、劃撥等供地程序,向地方政府融資平臺違規供地並登記用於抵押融資;違規擴大土地儲備實施主體,收儲土地用於抵押融資;將水庫、公園、綠地、黨政機關團體用地等違規用於抵押融資;為虛假的土地辦理登記用於抵押融資。

  "在實際操作過程中,生地當做熟地、低價地當做高價地是涉及違規抵押貸款的兩種常見情況。"華偉向記者表示。

  華偉進一步表示:"按規定如果地塊沒有平整好,沒有做到四證齊全,就拿不到開發貸款。而現在一些地塊還沒有成為熟地,就可以用來抵押融資。還有一些工業用地當做商業、辦公用地用於抵押貸款融資。工業用地的價格低於商辦用地,商辦用地的土地評估值高於工業用地,能夠獲得的貸款當然要多於工業用地。"

  按照規定,一塊地需要有規劃指標,包括土地使用證、配套用地指標等,這些指標的審批權都在地方政府。"土地違規抵押現象是由制度的漏洞造成的,地塊是否具備抵押資格,土地是否達到收儲條件,這都需要由相關部門嚴格執行相關制度。"中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示。

  "地方的土地儲備部門實際上可以稱之為'地方土地儲備公司',其違規抵押土地的做法得到瞭地方政府的默許。"上述熟悉土地市場的業內人士向記者表示,現在很多房企大手筆拿地的報道,但實際上,當前的土地市場是由政府主導,是地方政府希望土地可以獲得一個好價錢。

 推升地方債務風險

  近年來,我國的地方債務風險問題備受關註。2013年擬定的地方政府發債規模為3500億元,是中國2009年首度發行地方債後的新高。

  根據2013年預算草案報告,2013年地方財政收入合計11.5427萬億元,地方財政支出總量為11.8927萬億元,地方財政收支差額達到3500億元。2胎銀行業務任何問題免費諮詢

  財政部部長樓繼偉在某論壇上提供的數據,審計署統計的地方債務約為11萬億元。對比國傢稅務總局年初發佈的2012年全國稅收收入超11萬億元的數據,可看出我國地方債務金額巨大。

  眾所周知,土地收入一直是地方基建項目資金的主要來源,而在城鎮化發展不斷加速的背景下,地方政府投入服務和基礎設施建設的支出有增無減,其融資與再融資壓力可見一斑。

  上述業內人士表示,地方政府的發展依賴於土地出讓,尤其是對於二三線城市來說,經濟增長主要依賴於通過土地市場帶來的招商引資。如果土地市場冷清,地方政府積累瞭大量的土地難以出讓,地方財政馬上就出問題。由於現階段土地財政問題尚未得到解決,地方政府依賴土地出讓收益平衡各項開支的局面沒有改變,因此對於土地市場的預期仍然普遍偏高。

  上述現象從近年來全國土地出讓價格即可見一斑,在市場狀況不好的情況下,即使土地出讓大幅下滑,地價卻保持著頑強的上漲。雖然為避免"地王"或"過度溢價"地塊的出現擾亂市場預期,國土部設置瞭50%為溢價紅線。但是剔除保障房的配建面積以後,土地價格仍是居高不下。

  莊凌顧問報告稱,土地事實上已成為地方政府的一種經營。年初的計劃,或許就是以地方政府今年準備收入多少土地財政為依據的。但計劃往往趕不上變化,遇到市場行情不好瞭,地方政府也往往或被動或主動放棄一些土地出讓。"原因很簡單,賺不瞭錢。"

彰化房屋土地貸款  事實上,雖然土地制度問題被作為房價上漲的因素之一,土地財政也被業界普遍認為沒有可持續性,但短期看土地制度改革難度較大。

  "從中央與地方的分稅制開始,地方政府對土地財政的依賴就變得越來越嚴重,地方政府需要自己解決發展所需要的資金,隻能依靠土地獲取。因此,要改變土地財政的現象,就需要做相應的制度改革,但是這顯然短期內不能改變。"上述業內人士表示。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/09172000987.shtml
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李廷新

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